Контактная информация:
125040, г. Москва, 3-я ул.
Ямского поля, д. 2, корп.3.
оф. 101
Ямского поля, д. 2, корп.3.
оф. 101
+7 (499) 340-09-24
E-mail:6376232@gmail.com
Регистрация,
перерегистрация ООО, ЗАО, ОАО Сопровождение сделок с недвижимостью Абонентское юридическое обслуживание юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП, ПБОЮЛ) Юридические консультации (устные и письменные) |
Споры, связанные с приобретением права собственности Юридические услуги (услуги юриста) в Москве на Белорусской по вопросам признания права собственности на квартиры, дачи, дома, гаражи и иное недвижимое и движимое имущество, а также споры о признании самовольной постройки и иные споры связанные так или иначе с правом собственности и иными вещными правами. Юридические консультации по вопросам права собственности на недвижимое и движимое имущество. Представление интересов в суде.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 с ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 2 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало, недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 Федерального закона «О государственной регистра" юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации илипередаточный акт.
Пункт 11 постановления Пленума № 10/22 указывает на способы приобретения права собственности и определяет момент возникновения права собственности применительно к некоторым из них.
Что касается момента приобретения права собственности, то существует два общих правила. Согласно первому правилу право собственности на вновь созданную, присвоенную вещь, а также вещь, переданную по договору, т. е. вне зависимости от того, имеет ли место первоначальный или производный способ приобретения права собственности, возникает в момент завладения ею, а именно в момент создания, присвоения либо передачи (п. 1 ст. 218, ст. 220, 221, п. 1 и ст. 220, 221, п. 1 ст. 223 ГК РФ и др.). Согласно второму правилу права на имущество, подлежащие государственной регистрации, — а это преимущественно права на недвижимые вещи, — возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Данное положение находит развитие в других положениях ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В виде исключения ГК РФ предусматривает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж или иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Еще одно исключение содержится в п. 4 ст. 1152 ГК РФ, согласно которому принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное им имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Наконец, иной момент возникновения права установлен для приобретения права собственности в порядке реорганизации юридического лица (абз. З п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Здесь же следует отметить, что п. 11 постановления Пленума № 10/22 разводит во времени момент приобретения права собственности и момент, в который наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. В частности, право собственности у наследника, принявшего наследство, возникнет по правилам п. 4 ст. 1152 ГК РФ ретроспективно, т. е. с момента открытия наследства — дня смерти гражданина, а при объявлении его умершим — дня вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с п. 3 ст. ст. 45 ГК РФ днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - дня смерти, указанного в решении суда. Однако обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности наследник сможет только после его принятия (ст. 1153—1156
ГК РФ). В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
Таким образом, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, а следом за ним абз. 1 п. 13 Постановления Пленума № 10/22 вводит самостоятельное основание возникновения права собственности — добросовестное приобретение и определяет его начальный момент — момент государственной регистрации в ЕГРП. До введения в действие абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ добросовестный приобретатель недвижимой вещи вправе был рассчитывать на приобретение права собственности только в силу приобретательской давности, для чего должно было пройти не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ).
Отдельно следует выделить вопрос, касающийся последствий нарушения права преимущественной покупки.
По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в полном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственник недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
П. 14 постановления Пленума № 10/22, разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основанием для признания сделки недействительной. В этой части постановление Пленума № 10/22 основано на системном толковании ст. 250 и ст. 168 ГКРФ.
В соответствии с п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имуществе течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, сделка, совершенная в нарушение права преимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушения в виде приобретения другим участником общей долевой собственности права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Следует иметь в виду, что право преимущественной покупки может переходить по наследству.
Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
Отдельно необходимо разобрать вопрос, как поступить в случае, если один из сособственников признан судом безвестно отсутствующим.
Если у Вас возникли вопросы или Вам необходима квалифицированная юридическая помощь, Вы можете обратиться к нам в Юридический Центр на Белорусской одним из следующих способов:
|